Par une décis
ion rendue le 7 juin 2018, qui fera l’objet d’une publication étendue, la Cour de Cassation vient consacrer le caractère perpétuel d’un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur un autre lot.
Dans cette affaire, le propriétaire de différents lots dont un à usage de piscine avait pris l’engagement en 1970 d’assumer les frais de fonctionnement de cet équipement et d’autoriser son accès gratuit aux autres copropriétaires pendant les vacances scolaires.
Cet engagement avait fait l’objet d’une convention avec le syndicat, désignée comme étant un « additif au règlement de copropriété ».
Dénonçant un engagement perpétuel contraire à l’article 1210 du code civil, le nouveau propriétaire de ce lot l’a dénoncé dans les conditions prévues pour un contrat à durée indéterminée et a assigné le syndicat des copropriétaires en constatation de l’expiration des effets de cette convention.
La Cour d’Appel avait rejeté sa demande en conférant à la convention la même force obligatoire que le règlement de copropriété qui trouvait donc à s’appliquer jusqu’à une éventuelle modification dudit règlement ou jusqu’à la disparition de la copropriété.
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par ce copropriétaire en affirmant que le principe selon lequel le droit réel attaché à un lot de copropriété qui confère un droit de jouissance spéciale d’un autre lot est perpétuel.
Dans un précédent arrêt remarqué (Cass. 3e civ. 8-9-2016 n° 14-26953, dit « Maison de poésie 2 ») la Cour de Cassation avait déjà consacré la notion de droit réel de jouissance spéciale que les Notaires présentent comme une alternative au traditionnel démembre de propriété.
L’apport de la décision du 7 juin 2018 réside sans doute dans le fait que la Haute Juridiction confère à ce droit un caractère perpétuel et le rapproche de la notion de servitude une invoquant l’existence « d’une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots ».
Quoiqu’il en soit, cette décision oblige les praticiens à redoubler de vigilance sur la portée exacte des conventions d’autorisation d’usage entre deux fonds qu’ils sont amenés à rédiger pour leurs Clients afin d’éviter de conférer des droits réels, qui plus est, potentiellement perpétuels, là où un simple droit d’usage était attendu.